房企互联网理财产品营销意义大于理财实质

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所属分类:银行融资

    据了解,当前我国商品房的供应量很大,卖得少,建得多,全国总的供求关系还是处于偏松、部分过剩的状态,全国的供求关系,大概需要两年才可以恢复正常。面对比较低迷的房地产行业市场,众多房企等都发出了探路互联网的声音,市场上开始出现了由房地产企业推出的互联网理财产品,房企与互联网金融的融合渐成趋势。

    广东龙辕资本研究总监朱欣苑认为,房企与互联网金融的融合是在房地产行业市场较低迷的状态下出现的。在此情况下,房企为了促进消化量开始寻求与不同行业的跨界和整合。“而以P2P为代表的互联网金融,能吸引中小投资者把钱放在P2P的平台上进行投资。这也就意味着以P2P为代表的互联网平台是可以给房地产企业导流的,即为项目导入客户源。”她说。

    针对日前市面上已经出现的房企互联网理财产品,朱欣苑认为其营销意义大于理财实质。“这是变相的吸纳客源的渠道。以前都是传统的中介带客源过去,现场成交。到了后面,房地产营销演化成了一种电商的平台来体现。电商进行带客实行团购及开展购房团,消费者的订金更多是交在了电商平台那里,如一万抵几万这类形式。再到互联网金融非常火热的时候,就衍生到消费者的订金通过互联网金融平台的形式去体现。这些都是将不同渠道、不同平台的客源导流进入房地产项目当中。所以从本质上来讲,都是营销的一种方式和手段。”朱欣苑说。

    朱欣苑认为,目前大家所看到的房地产行业与互联网金融的结合,只是台前的营销手段与方式,本质仍属于房地产营销的领域。真正需要关注的却是房地产商通过互联网金融平台进行的项目融资。

    “房企融资和互联网平台的结合,这个大家关注较少的领域现在越来越重要。因为当房地产行业整个大环境在银行融资出现困难的时候,行业需要更多的融资渠道的选择——互联网平台就成为了如今多数房企的出路。这反倒是台下大家并没有看到的一点。”朱欣苑说。

    “比如现在很多互联网金融平台推出的理财产品,甚至有高达16%的收益,而这些产品背后的项目源很多来自房地产项目。事实上,许多房地产企业与互联网金融平台签订借款协议,平台可能以17%或18%的收益贷款给房地产企业。然后平台再将贷款做成理财产品,以14%或15%的回报率转给投资人。”朱欣苑补充道,“所以其实互联网金融是真正在给房地产商做融资。而前端的众筹、理财宝等,这些渠道的融合则只是营销手段而已。”

    朱欣苑指出,上述互联网金融平台为房企提供的融资渠道是现在较为常见的方式。“互联网金融平台与开发商企业签订借款协议,平台再将借款分拆成几个小包转给那些投资者,中间是有一个利差存在的。”她说,“这也就意味着,如果一旦源头——房地产企业,出现资金还款的问题,那么很多小的互联网金融产品包都会出现还款问题,这对于投资人来讲风险就大。”

    鉴于此,朱欣苑建议投资与房企相关的金融产品时,要看清楚所投资的项目处于什么状态,弄清借款人是谁,借款金额是多少,还款来源是什么都极为重要。

    “所以任何时候都要对所投资的互联网金融项目进行把关。如果是属于房地产类型的项目,就要看总金额是多少,而不仅是看自己这一个包的。有些互联网金融产品还是比较客观和透明的,会写出来总借款是多少,本期是多少。当你看到这些的时候,就意味着产品是进行了拆包的。”朱欣苑说,“对这种类型的互联网金融产品,建议要谨慎投入。不单要看平台是否有所谓的担保,还要看担保公司是谁,担保公司背后的股东和平台公司背后的股东是不是一致行动人。要对这种项目做好把关以降低风险。”

    目前市面上已经出现的房企互联网理财产品,营销意义大于理财实质,真正需要关注的却是房地产商通过互联网金融平台进行的项目融资。投资者在对涉及房地产的互联网金融项目投资时,要了解清楚,做好把关。

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